Icon Parcheggi sotterranei su aree pubbliche

Le prime scelte pianificatorie del Comune di Milano

Il Comune di Milano con deliberazione del Consiglio Comunale n. 716 del 27.03.1985 ha approvato la "Normativa tipo per la progettazione e costruzione da parte dei privati, nel sottosuolo di aree pubbliche, di box o posti macchina al servizio dei residenti e di operatori della zona". Successivamente con deliberazione della Giunta Comunale n. 6982 del 30.07.1985, il Comune si è dotato, per la prima volta, di un Piano per la realizzazione di parcheggi pertinenziali/residenziali esprimendo un indirizzo generale favorevole alla loro realizzazione, per ridurre la presenza di auto in strada e migliorando così la circolazione dei mezzi pubblici e privati sulle strade cittadine.

I parcheggi ai sensi della "legge Tognoli"

Con la legge n. 122 del 24.03.1989 (legge Tognoli) è stata disciplinata a livello nazionale la materia dei parcheggi nelle aree urbane maggiormente popolate, introducendo l'obbligo da parte dei comuni di dotarsi di un Programma Urbano dei Parcheggi (P.U.P.) quale strumento programmatorio. I Comuni, nell'ambito del suddetto piano, possono prevedere la realizzazione di posti auto nel sottosuolo delle aree comunali  da destinare a "pertinenza" di immobili privati; a tal fine ogni Comune individua dei soggetti giuridici cui assegnare la concessione del diritto di superficie delle aree medesime al fine della realizzazione dei parcheggi. Le Concessionarie, una volta realizzati i parcheggi, assegnano gli spazi di sosta realizzati ad altri soggetti terzi che possono destinarli a "pertinenza" della propria unità immobiliare.

I parcheggi previsti e realizzati dal P.U.P.

Il Comune di Milano si è dotato, già dal triennio 1989-1991, di un proprio P.U.P. che è stato aggiornato più volte nel tempo, con l'inserimento di nuove aree pubbliche idonee alla realizzazione di parcheggi. L'assegnazione delle suddette aree pubbliche è stata disciplinata da appositi Bandi di concorso indetti negli anni 1997, 2002 e 2004; non va dimenticato, inoltre la pianificazione attuata dal Comune di Milano antecedentemente alla citata Legge Tognoli, da cui è scaturito il c.d.  Bando-Invito del 1985.

I parcheggi previsti nel P.U.P., attuati attraverso il coinvolgimento degli operatori economici privati, sono sostanzialmente riconducibili alle seguenti due categorie:

  • parcheggi pubblici a rotazione (art.6 legge n. 122/1989) destinati a soddisfare soprattutto le esigenze di sosta breve per diverse categorie di utenti. Questi parcheggi sono stati realizzati perlopiù attraverso lo strumento del "project financing";
  • parcheggi per residenti (art. 9 comma 4 legge n. 122/1989) da realizzare in "diritto di superficie", per le necessità dei residenti dell'area oggetto dell'intervento al fine di migliorare la fruibilità e vivibilità della città.

Ogni parcheggio è disciplinato da una Convenzione nella quale viene istituito, a seconda del Bando cui fa riferimento, il "diritto di superficie" o a volte il "diritto d'uso" che (in entrambi i casi)  ha una durata pluriennale stabilita in Convenzione. Alla scadenza del termine concessorio del relativo "diritto" (di superficie o d'uso), tutte le opere e gli impianti del parcheggio, compreso le attrezzature e i macchinari, diverranno "de jure" di proprietà dell'Amministrazione comunale.

Il trasferimento del box o posto auto (con o senza vincolo di  "pertinenzialità")

La disciplina relativa alle cessioni dei box/posti auto (pertinenziali e non pertinenziali) dei parcheggi realizzati nel sottosuolo di aree pubbliche è rinvenibile in via prioritaria nelle singole Convenzioni, in queste ultime sono individuati due diverse tipologie di cessione:

  1. la prima cessione è quella che si realizza tra il Concessionario e il primo "acquirente/assegnatario"; il "diritto" (di superficie o d'uso), può essere trasferito solo a soggetti "residenti", "operatori locali" o "proprietari di immobili" situati nel cosiddetto "Ambito di influenza", che si determina considerando i percorsi pedonali che non superano la distanza determinata in circa  300 metri dal parcheggio (vedi esempio Ambito di influenza del Parcheggio di via Murani nella sezione Allegati di questa pagina).
    I criteri relativi alla delimitazione dell'ambito di influenza dei parcheggi sotterranei per residenti in aree pubbliche sono stati meglio definiti con la Deliberazione di Giunta Comunale del 13.04.1994. L'ambito di influenza è specificatamente individuato per ogni parcheggio con un'apposita planimetria che è parte integrate della Convenzione. Se alla fine dei lavori di costruzione del parcheggio dovessero risultare ancora invenduti alcuni box/posti auto, su espressa richiesta del Concessionario, il Comune potrà concedere (secondo le diverse disposizioni convenzionali) l'ampliamento dell'Ambito d'influenza allo scopo di agevolare la possibilità di vendita (in prima cessione) dei suddetti box/posti auto.
     
  2. le cessioni successive riguardano i trasferimenti del "diritto" (di superficie o d'uso) che avvengono successivamente alla prima. Per realizzare questi trasferimenti è sempre necessario fare riferimento a quanto è indicato nella Convenzione del rispettivo parcheggio; in essa, infatti, sono riportati i criteri per il trasferimento a terzi del citato diritto. In linea generale questi trasferimenti possono avvenire in favore di: "residenti", "operatori" ed in alcuni casi anche di "proprietari di immobili", situati all'interno dell'Ambito di influenza del parcheggio.

Ogni variazione riguardante l'assegnazione del box/posto auto deve essere comunicata preventivamente all'Amministrazione Comunale, per consentire la verifica sulla conformità del trasferimento del diritto di superficie che si intende effettuare, rispetto a quanto previsto dalla Convenzione. La comunicazione,  effettuata dal titolare del diritto di superficie/diritto d'uso o in alternativa del notaio rogante che ha in trattazione l'atto di vendita,  deve essere inviata al Comune utilizzando l'apposito modulo.
L'ufficio comunale competente, dopo aver esperito le opportune verifiche, rilascia il Provvedimento finale:

  • di autorizzazione alla cessione (in caso di sussistenza dei requisiti previsti):
  • di diniego alla cessione (in caso di insussistenza dei requisiti previsti).

Per il rilascio del titolo autorizzatorio al trasferimento/cessione della Concessione del diritto di superficie o del diritto d'uso del box/posto auto è importante verificare se il box/posto auto è gravato o meno da un "vincolo di pertinenzialità" ai sensi della Legge Tognoli.

Il vincolo della pertinenzialità

La finalità della legge Tognoli è stata quella di decongestionare le vie cittadine dal traffico automobilistico realizzando un più razionale rapporto tra abitanti e posti auto, attraverso la previsione di nuovi posti auto da adibire a pertinenze delle abitazioni. Detta legge all'art. 9 comma 5, dispone che "i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono stati legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli".

In virtù del suddetto dettato normativo è molto importante verificare se sul box o posto auto è presente o meno il vincolo della pertinenzialità in quanto ciò si riflette sulle diverse modalità procedurali finalizzate al rilascio dell'autorizzazione al  trasferimento del "diritto" (di superficie o d'uso) del box/posto auto stesso.

La cessione dei box/posti auto "pertinenziali"

Il Decreto Legge n. 5 del 9.02.2012, convertito con modificazioni dalla Legge n. 35 del 4.04.2012, ha disposto (con l'art. 10, comma 1) la modifica dell'art. 9, comma 5 della Legge n. 122/89 (di riferimento della costruzione dei parcheggi realizzati nel sottosuolo di aree pubbliche in Milano, di cui trattasi nella presente pagina).

Con la nuova legge, resta confermata l'indissolubilità del vincolo pertinenziale, ritenendo i relativi  atti di cessione nulli, "[…] ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il Comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione".

Sulla base di tale importante modifica normativa il Comune, qualora l'assenso non risulti già espresso in via generalizzata e preventiva nel testo della Convenzione, ha ritenuto di definire con Determinazione Dirigenziale n. 14 del 7.03.2013 i criteri per il rilascio del provvedimento autorizzatorio.

Criteri per la cessione dei box/posti auto "pertinenziali"

Il Comune di Milano, in considerazione della crisi economica degli ultimi anni e vista la crescente necessità dei primi assegnatari di trasferire il box o posto auto gravato dal vincolo pertinenziale, ha ritenuto di rispondere a tale esigenza creando le condizioni per agevolare le cessioni, in linea con la normativa nazionale di semplificazione; pertanto, con determina dirigenziale n. 14 del 7.03.2013, ha fissato i criteri per il rilascio dell'autorizzazione alla cessione di box/posto auto con vincolo di pertinenzialità costruiti ai sensi dell'art 9, comma 5, Legge n. 122/89.

Con tale provvedimento dirigenziale il Comune di Milano ha inteso preservare la ratio del concetto giuridico di "pertinenzialità" confermando l'obbligo che il parcheggio sia comunque ubicato in prossimità dell'unità immobiliare cui il box/posto auto verrà legato da tale vincolo, cioè ad una distanza tale da consentire l'instaurarsi di un "rapporto di servizio" fra il box/posto auto e unità immobiliare.

Si è così resa  possibile la cessione dei parcheggi pertinenziali realizzati ai sensi della legge Tognoli, anche in modo separato rispetto all'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, previo rilascio di apposita Autorizzazione da parte del Comune di Milano.

La cessione del diritto (di superficie o d'uso) del box/posto auto "pertinenziale" con contestuale trasferimento del vincolo su altro immobile diverso dall'originario è autorizzata solo se permangano i requisiti di assegnazione previsti dall'originaria Convenzione costitutiva del diritto di superficie, in base ai quali il box/posto auto era stato assegnato e vengano rispettati i criteri ora previsti nella citata Determinazione dirigenziale n. 14/2013 (nella sezione Allegati di questa pagina).

L'attuale assegnatario del diritto (di superficie o d'uso) di un box pertinenziale può cedere il "diritto" a un altro soggetto, purché quest'ultimo sia proprietario di un immobile sul quale può trasferire il vincolo di pertinenzialità del medesimo box/posto auto.

Il box o posto auto oggetto della cessione, deve essere ubicato in "prossimità" dell'immobile di cui esso dovrà diventare nuova pertinenza e cioè ad una distanza tale da consentire l'istaurarsi di un "rapporto di servizio" tra il parcheggio e il bene principale.

Per poter effettuare il trasferimento è necessario prendere in esame il cosiddetto "Ambito di riferimento" che individua l'area di territorio all'interno della quale è situato il box o posto auto. Ad eccezione dell'Ambito di riferimento relativo all'area centrale della città, il Comune autorizza la cessione della pertinenzialità di box/posti auto a favore di immobili siti nello stesso ambito di riferimento o negli "ambiti di riferimento confinanti". Per quanto riguarda invece i box/posti auto ubicati nell'ambito di riferimento del centro città, le cessioni possono essere autorizzate solo per altri immobili siti in questo "Ambito centrale"; per questi si esclude, pertanto, la possibilità di vincolare la pertinenzialità ad immobili posti esternamente all'ambito centrale. La mappa completa degli "Ambiti di riferimento" è riportata nel documento "All. B alla Det. Dir. 14-2013" nella sezione Allegati.

Il trasferimento del box o posto auto senza vincolo della "pertinenzialità"

La disciplina relativa alle cessioni dei box/posti auto "non pertinenziali" dei parcheggi realizzati nel sottosuolo di aree pubbliche è rinvenibile, come già accennato sopra, in via prioritaria nelle singole Convenzioni; in queste ultime, infatti, sono riportati i criteri per il trasferimento a terzi del citato diritto.

In linea generale questi trasferimenti possono avvenire in favore di: "residenti", "operatori" ed in alcuni casi anche di semplici "proprietari di immobili", situati all'interno dell'Ambito di influenza del parcheggio.

Il Comune di Milano, inoltre, con Deliberazione di Giunta Comunale n. 3298 del 17.12.2002 (vedi in Allegati), ha approvato per i parcheggi già realizzati/convenzionati in tale data, relativamente ai box/posti auto "senza vincolo di pertinenzialità", l'estensione dell'ambito di influenza degli stessi a tutta la città in occasione del trasferimento della concessione successiva alla prima assegnazione.

Modalità di presentazione dell'istanza:

Ogni variazione riguardante il "diritto" (di superficie o d'uso) del box/posto auto o del "vincolo" deve essere preventivamente comunicata (con la presentazione di apposita istanza) all'Amministrazione Comunale, per consentire la verifica sulla conformità del trasferimento che si intende effettuare, rispetto a quanto previsto dalla Convenzione e rilasciare l'Atto autorizzatorio al trasferimento stesso.

L'istanza (in bollo) deve essere formulata (utilizzando esclusivamente gli appositi moduli pubblicati nella sezione Allegati) dal titolare del diritto di superficie/diritto d'uso o in alternativa dal notaio rogante che ha in trattazione l'atto di cessione e presentata all'Ufficio Comunale competente. E' necessario acquistare n. 2 marche da bollo da 16,00 euro, una dovrà essere apposta direttamente dal richiedente sul modulo dell'istanza mentre l'altra dovrà essere consegnata (unitamente all'istanza stessa) all'Ufficio competente, che la apporrà sul provvedimento all'atto della sua emanazione.

L'Ufficio comunale competente dopo aver esperito le opportune verifiche, rilascia l'Autorizzazione al trasferimento/cessione della Concessione del "diritto di superficie" o "del diritto d'uso" del box/posto auto. Ai sensi della legge 241/90, il termine massimo previsto per il rilascio del provvedimento è di 30 giorni dalla data di presentazione della domanda, salvo diverse disposizioni previste in convenzione.

Riferimenti: 

- Legge n. 122/1989;
- Deliberazione di Giunta Comunale n. 3298/2002;
- Determina dirigenziale n. 14/2013

Ufficio competente a cui presentare l'istanza:

Area Parcheggi e Sportello Unico per la Mobilità - Unità Amministrativa e Gestione Reti di Distribuzione Energetica
Via Dogana n. 4 - 20123 Milano (scala B  - 4° piano)

ricevimento pubblico: martedì e giovedì  dalle ore 9.00 alle 12.00 o su appuntamento da concordare telefonicamente al n. 02 884 66.468.

Per ulteriori informazioni:
Tel. 02 884 66.468 / 67.281 / 52.075
PEC:  parcheggi@cert.comune.milano.it

Allegati